Представление ненадлежащего правоустанавливающего документа

При обращении с заявлением о выдаче разрешения на строительство заявитель предоставляет ненадлежащий правоустанавливающий документ на земельный участок. Последствия: откажут в выдаче разрешения на строительство.

Основание: пункт 1 части 7 статьи 51 ГрКРФ.

В целях строительства, реконструкции объекта капиталь­ного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагается комплект документов, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок.

Как предотвратить

До подачи заявления о выдаче разрешения на строительство заявителю необходимо проверить:

1. срок действия договора аренды земельного участка (он не может быть меньше, чем срок действия разрешения на строительство и нормативный срок строительства);
2. отсутствие письменного уведомления арендодателя об отказе от договора аренды в соответствии со статьей 610 ГК РФ: в случае, когда арендатор про­должает пользоваться земельным участком по договору аренды, возобнов­ленному на неопределенный срок.

Подавать заявление о продлении срока действия договора аренды земельного участка нецелесообразно, поскольку с 1 марта 2015 года все земельные участ­ки для целей строительства предоставляют только на конкурентной основе путем проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ). То есть в обычном заявительном порядке арендатор не сможет продлить срок действия договора аренды (за исключением случаев подачи заявления о продлении срока действия дого­вора до 1 марта 2015 года (постановление Десятого AAC от 26.11.15 по делу № А41-24934/15).

Судебная практика

ООО «Т. качество» обратилось в суд с заявлением о признании недействи­тельным постановления Администрации города об отказе в выдаче разре­шения на строительство объекта.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований. Судебная коллегия BC РФ оставила это решение без изменения со следующей аргу­ментацией:

• Договор аренды не может рассматриваться в качестве правоустанавлива­ющего документа на земельный участок, поскольку на момент обраще­ния за разрешением арендатор уже получил от арендодателя заявление об одностороннем отказе от договора по статье 610 ГК РФ, которое должно вступить в силу вскоре после подачи заявления о выдаче разрешения на строительство. Также срок действия договора аренды меньше, чем нормативный срок строительства.
• Срок действия договора аренды не может устанавливаться на неопреде­ленный период путем привязки к обстоятельству, которое может не насту­пить (постройка объекта недвижимости).

Выдержка из судебного акта: «Установив, что арендатор 13.05.2013 получил уведомление об отказе от до­говора аренды земли, после чего 16.07.2013 обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта с нормативным сроком строительства три года, учитывая, что договор прекращает свое действие с 13.08.2013, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, что спорный договор аренды не может рассматриваться в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок, представление которого предусмотрено частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса.
При отказе от договора аренды недвижимого имущества прекращаются обязательства сторон, в связи с чем вывод судов о том, что у арендатора зе­мельного участка сохраняется обязательство по строительству недвижимого объекта, является необоснованным, противоречит приведенным нормам права и постановлению № 35. В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.
Поскольку поименованная сторонами цель арендных от­ношений — строительство объекта не является событием, которое должно неизбежно наступить, суд апелляционной инстанции необоснованно при­знал договор действующим до окончания строительства» (определение BC РФ от 30.01.15 по делу № 301-ЭС14-1773).