Покупатель нарушает порядок выкупа государственного имущества
При реализации преимущественного права выкупа государственного или муниципального имущества покупатель нарушает порядок выкупа, направляет протокол разногласий к договору купли- продажи без указания цены. Последствия: Суд может отказать в удовлетворении требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи. Арендатор может утратить преимущественное право выкупа объекта недвижимости.
Основание: пункт 1 статьи 445. пункт 1 статьи 446, пункт 1 статьи 555 ГК РФ.
В случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая извещение о ее акцепте на иных условиях, вправе передать разногласия на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (п. 1 ст. 445).
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п. 1 ст. 446).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555).
Как предотвратить
Нужно правильно составить протокол разногласий. Однако закон не устанавливает строгой формы протокола. На практике возникает много вопросов относительно того, что суд примет в качестве протокола и каким образом нужно указывать несогласие с предложенной продавцом ценой выкупа. Судебная практика по делам, связанным с выкупом арендованного имущества субъектами малого и среднего предпринимательства, показывает, что можно считать протоколом разногласий.
| Не признают протоколом разногласий | Признают протоколом разногласий |
| Письмо покупателя, в котором он выражает несогласие с предложенной ценой объекта, но не указывает предлагаемую им цену объекта (постановление ФАС Уральского округа от 21.07.14 по делу № А07- 5124/2013) | Письменная претензия (не поименованная как протокол разногласий), в которой указана предлагаемая покупателем цена выкупа, определенная на основании отчета об оценке рыночной стоимости (постановления AC Центрального округа от 06.03.15 по делу № А54- 6270/2013. AC Московского округа от 30.10.15 по делу № А40-214388/14) |
| Не подписанный покупателем протокол разногласий к договору купли-продажи (постановление AC Московского округа 03.04.15 по делу №А40-63157/14) | Протокол разногласий к договору купли-продажи без определенной цены, но с указанием на то, что цена объекта устанавливается на основании решения суда (постановление AC Московского округа от 05.11.15 по делу № А40-178839/14-105-1450) |
| Проект договора купли-продажи в редакции покупателя. Указанный проект договора приравнивают к протоколу разногласий (определения BC РФ от 30.09.15 № 305-ЭС 15-8151 и от 02.10.15 № 305-ЭС 15-8151 по делу № А40- 48277/2014, от 30.09.15 № 305-ЭС 15- 8832 и от 02.10.15 № 305-ЭС 15-8832 по делу № А40-34226/2014). |
Судебная практика
ИП У. обратился в суд с заявлением к Комитету по управлению муниципальной собственностью о признании незаконным отказа Комитета в реализации преимущественного права на приобретение отдельно стоящего одноэтажного нежилого здания (в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ). Суд отказал в удовлетворении заявленных требований, так как заявитель нарушил процедуру выкупа, предусмотренную Законом № 159-ФЗ. Суды установили, что направленное заявителем в ответ на проект договора купли-продажи письменное обращение не содержит возражений относительно цены договора. Следовательно, его нельзя признать протоколом разногласий, Нарушение порядка оспаривания выкупной цены муниципального имущества влечет утрату преимущественного права выкупа.
Выдержка из судебного акта: «Факт отсутствия протокола разногласий к договору купли-продажи установлен судами на основании оценки всех имеющихся в материалах дела доказательств, в том числе письма предпринимателя от 11.01.2011г,, не принятого судами в качестве протокола разногласий, в связи с тем, что оно не содержит возражений и предложений по конкретным условиям договора купли-продажи. Суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу об утрате предпринимателем У.Р.Б. преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в силу подп. 2 п. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ» (постановление ФАС Уральского округа от 21.07.14 по делу № А07-5124/2013).
