Истец выбирает неправильный способ защиты по требованиям
Истец выбирает неправильный способ защиты по требованиям, связанным с устранением с земельного участка объектов, самовольно размещенных на нем. Последствия: Правообладатель земельного участка не сможет устранить с принадлежащего ему участка самовольно возведенный объект.
Основание: статья 222 ГК РФ, пункт 52 постановления Пленума BC РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.10 (далее — Постановление №10/22).
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222).
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (п. 52 Постановления №10/22).
Как предотвратить
До предъявления иска в отношении спорного объекта недвижимости необходимо определить, какого характера требования будут заявлены: снос самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ) либо признание зарегистрированного права собственности отсутствующим (п. 52 Постановления № 10/22).
| Требование | К каким объектам применяется | К каким объектам применяется |
| О сносе самовольной постройки | К объектам недвижимости, права на которые зарегистрированы, возникшим в результате реконструкции либо нового строительства. | К самовольно возведенным объектам, не являющимся недвижимыми. Капитальным объектам (здания, строения, сооружения) нежилого назначения, построенным до 01.01.95 |
| О признании зарегистрированного права собственности отсутствующим | К объектам: – неправомерно возведенным, которые являются движимыми, но зарегистрированы в качестве объекта недвижимости (например, объекты, не обладающие самостоятельным функциональным назначением — асфальтовая площадка, забор, теннисный корт); – право собственности на которые зарегистрировано за несколькими лицами | К объектам, права на которые не зарегистрированы в ЕГРП |
Судебная практика
ЗАО «К.» обратилось в суд с иском о признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРП права собственности ООО «С.» на сооружение.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу, что спорное сооружение (забор протяженностью 171,4 м) не является недвижимым имуществом, право собственности на которое подлежит государственной регистрации.
Апелляционная инстанция посчитала, что истцом избран неверный способ защиты права и истец не лишен возможности на обращение в суд с требованием о демонтаже (сносе) принадлежащего ответчику ограждения. По мнению суда, истец, не являющийся фактическим владельцем спорного сооружения, не вправе в силу пункта 52 Постановления № 10/22 обращаться в суд с требованием о признании отсутствующим зарегистрированного права ответчика. Однако постановление апелляции впоследствии отменили.
Выдержка из судебного акта: «<…> юридический факт квалификации данного ограждения как объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности на ограждение как на объект недвижимости создает конфликт интересов титульных собственников в целях приобретения земельного участка, занятого соответствующими объектами недвижимости и необходимого для их использования. <…> истцом избран надлежащий способ защиты права, поскольку иск об обязании демонтажа данного объекта в порядке статьи 304 ГК РФ либо сносе объекта как самовольной постройки (статья 222 ГК РФ) истец, не являясь титульным владельцем земельного участка, на котором расположено ограждение, предъявить не может.
Признание отсутствующим государственной регистрации права собственности ответчика на спорное ограждение как на объект недвижимого имущества не прекращает его права собственника на данный объект, как на движимую вещь. Вопросы, связанные с устранением нарушения прав истца фактом нахождения данного ограждения либо его части на земельном участке, могут быть разрешены в порядке рассмотрения судом негаторного иска после реализации истцом его прав на приобретение в собственность либо в аренду земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему здания, соответствующего формирования земельного участка, определения его границ и регистрации соответствующего права» (постановление AC Поволжского округа от 02.02.15 по делу № А57-19975/2013; определением BC РФ от 20.05.15 № 306-ЭС15- 5227 отказано в передаче дела на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам BC РФ).
