Заявитель представил отчет об оценке рыночной стоимости более ранней датой

В споре об уменьшении кадастровой стоимости заявитель представляет отчет об оценке рыночной стоимости объекта не на ту дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости. Последствия: Суд откажет в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в свя­зи с ошибкой в дате оценки. Следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости не будет снижена и не может быть применена для целей экономии арендных или налоговых платежей.

Основание: статья 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной дея­тельности в Российской Федерации».

В случае оспаривания результатов определения када­стровой стоимости рыночная стоимость объекта недви­жимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как предотвратить

Такая ошибка часто возникает при снижении кадастровой стоимости земельных участков, образованных в результате раздела участков, в от­ношении которых были изменены категория (вид) разрешенного исполь­зования, либо при снижении кадастровой стоимости объектов капиталь­ного строительства, в отношении которых были произведены изменения, повлекшие за собой внесение новых сведений (объединение, раздел) в государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН). Заявителю на этапе подготовки отчета об оценке нужно определить точную дату, по состоянию на которую подлежит установлению рыночная стоимость объекта недвижимости.

Три ключевых тезиса для правильного определения даты оценки:

• рыночная стоимость объекта оценки должна быть определена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость;
• кадастровая стоимость преобразованных объектов недвижимости (на­пример, участков, образованных в результате раздела) подлежит уста­новлению на дату внесения о них сведений в ГКН (но не на дату внесения в ГКН сведений об исходном объекте недвижимости);
• кадастровая стоимость преобразуемого объекта (в том числе установ­ленная в размере рыночной на основании вступившего в законную силу судебного акта) не применяется к объектам, возникшим в ре­зультате его преобразования (определение BC РФ от 23.09.15 по делу № А64-8446/2013).

Если отчет об оценке подготовлен на неправильную дату и ошибка была выявлена на этапе оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии по оспа­риванию результатов определения кадастровой стоимости, заявителю сто­ит подготовить отчет на верную дату и направить повторное заявление в комиссию.

C 21 июля 2014 года отменен 6-месячный срок на оспаривание результатов кадастровой стоимости (внесены изменения в ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее — Закон № 135-ФЗ), поэтому заявители не ограничены по срокам на повторное обращение в комиссию с новым отчетом. Главное — сделать это до утверждения результатов новой государственной кадастровой оценки (ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ).

Судебная практика

ИП У. обратилась в суд к ФГБУ «ФКП Росреестра» с требованием об установ­лении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.10.

Суд кассационной инстанции в удовлетворении требований отказал. Ос­нованием для отказа стало предоставление заявителем отчета об оценке рыночной стоимости участка, подготовленного на дату, отличную от даты внесения изменённых сведений о нем в ГКН.

Судами первой и апелляционной инстанций ошибочно не было принято во внимание то обстоятельство, что в отношении спорного участка был изме­нен вид разрешенного использования. Изменения внесены в ГКН 31.05.13. Следовательно, датой определения кадастровой стоимости спорного земель­ного участка является именно дата внесения в ГКН сведений об изменении характеристик участка как самостоятельного объекта земельных отношений (31.05.13). но не дата, по состоянию на которую проводилась государственная кадастровая оценка (01.01.10).

Выдержка из судебного акта: «Датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поиме­нованного в статье 24,19 Закона об оценочной деятельности (в том числе в случае изменения его характеристик), является дата внесения сведений об этом в государственный кадастр недвижимости, повлекшего необходи­мость определения кадастровой стоимости заново.

В отчете об оценке фактически определена рыночная стоимость земель­ного участка с иным видом разрешенного использования, не учтенного в кадастре в настоящее время, в связи с чем данная стоимость не является стоимостью существующего земельного участка и не может служить осно­ванием для установления кадастровой стоимости иного земельного участка (с изменившимся видом разрешенного использования) в размере, равном рыночной. Названные обстоятельства, по мнению суда округа, с учетом вышеприведенных норм материального права, свидетельствуют о том, что указанный отчет не мог быть признан судами надлежащим доказа­тельством» (постановление AC Дальневосточного округа от 17.06.15 по делу А51-26587/2013. оставлено без изменения определением BC РФ от 23.10.15).

Аналогичные судебные позиции

По делам, рассмотренным судами общей юрисдикции с 06.08.14 (6 августа 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 04.06.14 № 143-ФЗ «О вне­сении изменений…», который дополнил статью 26 ГПК РФ. Закон изменил подсудность дел об оспаривании кадастровой стоимости с арбитражных судов на суды общей юрисдикции): определения Судебной коллегии по административным делам BC РФ от 18.03.15 по делу № 47-АПГ15-10 (решение суда первой инстанции отме­нено, вынесен новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований), от 18.03.15 года по делу № 84-АПГ 14-4, от 04.02.15 по делу № 58- АПГ14-24 (решение суда первой инстанции отменено, вынесен новый судеб­ный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований), от 08.04.15 по делу № 47-АЛЛ, BC РФ от 22.07.15 № 53-АПГ15-40.

По делам, рассмотренным арбитражными судами до 06.08.14: постановления AC Дальневосточного округа от 17.06.15 по делу № А51- 26587/2013 (оставлено без изменения определением BC РФ от 23.10.15), от 23.06.15 по делу № А51-20709/2014.