Нарушение сроков ответа на предложение купли-продажи

При реализации процедуры выкупа государственного или муниципального имущества покупатель нарушает срок направления ответа на предложенный продавцом проект договора купли-продажи. Последствия: Арендатор объекта недвижимости (покупатель) утрачивает преимуществен­ное право выкупа, и после истечения срока действия договора аренды объект может быть отчужден с публичных торгов.

Основание: пункт 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.08 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в госу­дарственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собствен­ности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее — Закон № 159-ФЗ).

Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобрете­ние арендуемого имущества по истечении 30 дней со дня получения субъектом малого или среднего пред­принимательства предложения и (или) проекта дого­вора купли-продажи арендуемого имущества в слу­чае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в установленный срок, за исключением случаев приостановления тече­ния указанного срока в соответствии с частью 4.1 ста­тьи 4 Закона № 159-ФЗ.

Как предотвратить

Когда арендатор реализует преимущественное право выкупа, важно после­довательно соблюдать сроки, установленные Законом № 159-ФЗ. Эти сроки пресекательные, их нарушение влечет утрату преимущественного права выкупа объекта, без возможности восстановить его.

Арендатор (покупатель) должен направить продавцу в течение 30 дней с мо­мента получения проекта договора купли продажи:

• подписанный договор купли-продажи (при отсутствии разногласий с ус­ловиями договора купли-продажи);
• в случае несогласия с условиями договора (в том числе выкупной це­ной) — подписанный покупателем проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему.

Судебная практика

ООО «Э.» обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежи­лого помещения.

Суд отказал в удовлетворении требований в связи с пропуском истцом срока на заключение договора. Апелляционная инстанция заняла иную позицию и указала, что истец осуществил выбор способа защиты права путем направления в адрес продавца подписанного протокола разногла­сий (относительно цены договора) и передачи указанных разногласий на рассмотрение суда.

Однако кассация оставила в силе решение суда первой инстанции: истец не подписал в 30-дневный срок договор купли-продажи или протокол разногласий к договору. Следовательно, он не реализовал право на преимущественное приобретение в собственность аренду­емого имущества.

Выдержка из судебного акта: «Истец не подписал в тридцатидневный срок договор купли-продажи с про­токолом разногласий и своевременно не обратился в суд с требованиями об оспаривании его условий, т.е. в установленные законом сроки и порядке не реализовал право на преимущественное приобретение в собственность арендуемого имущества, либо на его судебную защиту в случае несогласия с условиями реализации.
В случае несоблюдения процедуры выкупа арендованного имущества в по­рядке, установленном Законом № 159-ФЗ, арендатор утрачивает преимуще­ственное право выкупа арендованного имущества, т.е. право, за защитой которого заявитель обратился в суд» (постановление AC Московского округа от 23-04.15 по делу № А40-30672/14).

Судебные позиции по аналогичным делам

Определение ВАС РФ от 14.06.11 по делу № А51-7881/2010, постановления AC Центрального округа от 06.03.15 по делу № А54-6270/2013, AC Москов­ского округа от 25.06.15 по делу № А40-100026/14, от 17.11.15 по делу № А40- 214066/14, от 28.11.15 по делу № А40-34225/2014.