Мировое соглашение не является основанием для государственной регистрации права

В споре в отношении объекта недвижимости стороны заключают мировое соглашение, которое не может быть основанием для государственной регистрации права и внесения записи в ЕГРП. Последствия: Условия мирового соглашения не будут исполнены, либо будут исполнены значительно позже путем вынесения еще одного судебного акта по спору с регистрирующим органом.

Основание: пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 28 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним» (далее — Закон №122-ФЗ).

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты (п, 1 ст. 17).

Права на недвижимое имущество, установленные реше­нием суда, подлежат государственной регистрации, в кото­рой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах 4, 6, 7, 9. 10, 11, 12, 13. 14 п. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ (п. 1 ст. 28).

Как предотвратить

Наиболее простой способ предотвратить неисполнение (либо затянуть срок исполнения) определения суда об утверждении мирового соглашения — указать в тексте соглашения обязанность сторон совместно подать в реги­стрирующий орган заявление о внесении изменений в ЕГРП в отношении объекта недвижимости на основании определения суда об утверждении мирового соглашения.

Это позволит:

• избежать отказа регистрирующего органа в исполнении определения об утверждении мирового соглашения по формальным основаниям (абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ — непредставление на государствен­ную регистрацию заявления собственника объекта недвижимости);
• предотвратить необходимость оспаривания решения регистрирующе­го органа в случае получения отказа в регистрации прав на основании определения об утверждении мирового соглашения.

Кроме того, правильная формулировка условий мирового соглашения по­может значительно сократить сроки перехода прав на объект недвижимости к новому правообладателю.

Собственник объекта недвижимости может подать в регистрирующий орган заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограни­чения (обременения), прекращения права на объект без его личного участия, в результате чего в ЕГРП внесут соответствующую запись. Заявление лица, в отношении которого на основании мирового соглашения было признано право на объект недвижимости, в случае обращения за такой регистрацией в отсутствие собственника имущества правомерно подлежит возвращению без рассмотрения с указанием причины возврата (п. 2 ст. 28.1 Закона № 122).

Поскольку судебная практика в части применения положений статьи 28.1 Закона № 122 еще не сформировалась, смоделируем ситуацию, когда эти по­ложения могут быть использованы против стороны, заключившей мировое соглашение по имущественному спору. Например, на основании определе­ния об утверждении мирового соглашения право собственности на спорный объект капитального строительства признано отсутствующим, а объект — подлежащим исключению из ЕГРП. До вступления в законную силу опреде­ления об утверждении мирового соглашения (либо в процессе рассмотрения дела в суде) собственник спорного объекта недвижимости направил в ре­гистрирующий орган заявление о запрете государственной регистрации на основании пункта 2 статьи 28.1 Закона № 122-ФЗ.

Указанное заявление рассматривают в сокращенные сроки, в течение трех дней запись о запрете регистрации вносят в ЕГРП (письмо Росреестра от 03.10.13 № 14-ИСХ/09141- ГЕ/13. в дополнение к письму Росреестра от 30.09.13 № 14-исх/09019-ГЕ/13). В этом случае запись о государственной регистрации права, которая подлежит исключению из ЕГРП на основании определения об утверждении мирового соглашения, не сможет быть исключена до того момента, когда реестровый собственник объекта подаст заявление о снятии запрета на регистрацион­ные действия (либо до момента вступления в законную силу решения суда об обязании снять указанный запрет).

Также в судебной практике встречаются определения об утверждении ми­ровых соглашений, которые регистрирующие органы и суды не признают в качестве достаточных оснований для государственной регистрации прав: определение суда об утверждении мирового соглашения, согласно кото­рому третье лицо признало право собственности общества на спорные объекты, не является документом, подтверждающим возникновение пра­ва собственности (определение ВАС РФ от 24.06.14 № ВАС-7534/14 по делу № А60-17400/2013); определение об утверждении мирового соглашения, в котором не содержатся сведения о наличии зарегистрированного права собственности на спорный объект у лица, от которого этот объект переходит другому правообладателю, не может являться документом-основанием для государственной регистрации права собственности (постановление ФАС Вос­точно-Сибирского округа от 05.08.14 по делу № А58-6208/13, определение BC РФ от 17.09.14 по делу № А58-5281/2013).

Судебная практика

Общество подало заявление в суд о признании незаконным решения реги­стрирующего органа об отказе в регистрации права собственности на нежи­лое помещение. В обоснование требований заявитель указал, что право собственности возникло на основании определения Арбитражного суда Рязанской области от 04.07.13 по делу № А54-581/2013 об утверждении миро­вого соглашения, по условиям которого общество «К.» и ГСК «А.» признают за обществом «М.» право собственности на два нежилых помещения.

Обществу отказали в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ, поскольку ГСК «А.», за которым зарегистрировано право собствен­ности на здание гаража-стоянки боксового типа, не обращался с заявления­ми о государственной регистрации права и перехода права собственности на спорные нежилые помещения.

Суд первой инстанции требования удовлетворил, решение об отказе в госу­дарственной регистрации признал незаконным. На регистрирующий орган возложена обязанность зарегистрировать право собственности заявителя на нежилые помещения. Суды апелляционной, кассационной и надзорной инстанции оставили без изменения решение суда.

Выдержка из судебного акта: «Определением Арбитражного суда Рязанской области от 04,07.13 по делу № А54-581/2013 утверждено мировое соглашение, по условиям которого общество “К.” и ГСК “А.” признают за обществом “М.” право собственности на нежилые помещения.
Обществу “М.” было отказано в государственной регистрации права собствен­ности на нежилые помещения на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ <… >, поскольку ГСК “А.’’, за которым зарегистрировано право собственности на здание гаража-стоянки боксового типа, не обращался с заявлениями о государственной регистрации права и перехода права собственности на спорные нежилые помещения. Арбитражным судом отклоняется довод Управления о том, что воля соб­ственника на передачу спорных нежилых помещений не подтверждена надлежащим образом. Добровольно признав право собственности ООО “М,” на спорные гаражные боксы, ГСК “А.” тем самым реализовало права собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, пред­усмотренные статьей 209 ГК РФ» (определение BC РФ от 17.07.15 по делу №А54-348/2014).

Аналогичные судебные позиции

Постановления ФАС Северо-Западного округа от 05.08.13 по делу № А21- 7736/2012, AC Уральского округа от 11.09.15 по делу № А60-4358/2015.